深圳花園城商場完成升級改造 大量新租戶陸續入駐
香港2024年3月15日 — 招商局商業房地產投資信託基金（「招商局商業房託基金」或「房託」，香港聯交所股份代號：1503），宣佈截至2023年12月31日止之全年業績。招商局商業房託基金於報告年度的收益總額為人民幣489百萬元，較2022年收益增加人民幣57百萬元或13.3%。
此次每基金單位分派0.0450港元，連同已支付的每基金單位中期分派0.0475港元，報告年度的每基金單位分派總額為0.0925港元，按2023年12月29日招商局商業房託基金收市價1.34港元計算，分派收益率為6.9%。
招商局商業房託基金的總借款淨額為人民幣4,054百萬元，資產負債率為39.0%。該比率低於房地產投資信託基金守則（「房託基金守則」）所准許的50%上限。負債總額（不包括基金單位持有人應佔資產淨值）佔資產總值的百分比為53.0%（2022年年末：62.6%）。
於2023年12月31日，基金單位持有人應佔資產淨值為人民幣3,392百萬元或每基金單位人民幣3.01元，相當於根據人民銀行於2023年12月29日公佈的匯率中間價計算的每基金單位3.32港元。
業務表現
於報告年度內，整體物業組合的出租率由2022年底的83.2%，上升3.6個百分點至86.8%。寫字樓部分的平均出租率上升了4.1 個百分點至90.0%。甲級寫字樓的出租率有顯著提升，其中招商局航華科貿中心的出租率大幅增長了 11.9 個百分點，新時代廣場的出租率增長了5.6 個百分點。為此，這兩棟物業的租金水平下降約6%。相較而言，位於網谷的三項物業無需為達成出租率而做出租金讓步，較2022 年同期相比，各個物業的現時租金均有不同程度的漲幅。
由於招商局商業房託基金唯一的零售物業花園城進行了升級改造，全年絕大部分時間內有三分之一的區域處於裝修及空置狀態，其出租率在2023 年大部分時間受到了巨大的影響。目前，其出租率已恢復至73.7%。由於花園城已正式完成升級改造，預計其出租率會繼續恢復至改造前水平。
新時代廣場
2023 年內，新時代廣場的出租率提升了5.6 個百分點，但受到整體經濟下滑及周邊甲級寫字樓競爭帶來的影響，管理人在一定程度上降低了租金要求以提高出租率，導致現時租金每平方米下降了人民幣10.5 元，降幅為5.7%。2024 年，管理人將繼續以優先考慮出租率為主要經營目標，高效的利用各項資源以優化經營狀況。
新時代廣場的估值受到深圳甲級寫字樓租金下降及租賃市場不穩定的影響，其估值與去年同期相比下降了人民幣84 百萬元，從人民幣2,084 百萬元降到人民幣2,000 百萬元，降幅為4%。
網谷三項（數碼大廈、科技大廈 、科技大廈二期）
在經濟下滑背景下，網谷三項物業的經營情況仍保持穩固提升。於報告年度，科技大廈二期的出租率及現時租金均有所提升，出租率較去年同期上升了6.1 個百分點，現時每平方米租金上升了人民幣4.0元，漲幅為3.3%。科技大廈繼續保持滿租的經營情況，其現時每平方米租金繼續穩步上升至人民幣133.6 元，漲幅為2.9%。數碼大廈的出租率較上一年年末下降了4.5 個百分點，現時每平方米租金則上升了人民幣 5.2 元，漲幅為4.1%。
在估值表現上，數碼大廈及科技大廈分別上升0.3% 和1.6%，科技大廈二期則下降 2.2%。
招商局航華科貿中心
招商局航華科貿中心的出租率與去年同期相比，從70.0%大幅提升至81.9%，增加了11.9個百分點。由於採取了較為寬鬆的租賃政策，其現時每平方米租金從人民幣319.3元下降至人民幣301.4 元，降幅為5.6%。2024 年，管理人將在盡量不影響租金水平的情況下，繼續致力於提高出租率。
在估值表現上，招商局航華科貿中心與去年同期相比有所下降，主要是受到市場租金、物業本身租金水平跌幅及土地使用期限縮短的影響。
花園城
花園城在2023 年進行的分區封閉式升級改造工程是其出租率及現時租金表現低迷的主要原因之一，其出租率在2023 年中跌至53.2%。為快速提升出租率及吸引新租戶入場，管理人在現時租金方面給予了相應優惠和激勵，導致其現時每平方米租金較2022年末下降了人民幣28.8 元，降幅為15.9%。
整體市場恢復不及預期也拖慢了花園城的經營恢復的進程，因此管理人一直重點關注花園城，投放資源，加大招商引流力度。2023年底花園城完成升級，迎來了全新的面貌，大量新租戶陸續入駐，人流量大幅增加，令其出租率恢復至73.7%，與 2023 年中期相比增長幅度為20.5 個百分點，較2022 年同期相比還上升了1.5 個百分點。
在花園城的經營情況及租金收入水平極大地受到升級改造的影響，這同樣影響了其估值。由於其較低的租金水平，其估值與去年相比下降人民幣60 百萬元。
展望
「穩」是2024年中國經濟的關鍵詞，中國政府積極通過調整貨幣政策及財政政策支持經濟發展，穩定市場。2024開年，住建部下放城市房地產調控自主權，各地即相繼出台包括取消限購，降低首付等利好政策。2月中國人民銀行下調5年期LPR，進一步降低購房者的成本，刺激並增強了房地產市場的活躍度。但地緣政治加劇，美國降息預期反覆及不確定，2024年對中國經濟仍是充滿挑戰的一年。
招商局商業房託基金主席及非執行董事黃均隆先生表示：「管理人持續以開源節流為目標，冀能為持份者提供高質、可持續的收益。管理人將緊密追蹤市場情況並靈活調整經營策略以提升物業經營表現，為持份者提供更優質的回報。招商局商業房托基金的投資策略目前聚焦在一線城市核心商圈的辦公樓，及一二線具較強購買力城市的購物中心。管理人在市場上持續尋找合適的投資標的，希望平衡業態及區域的比例，增強投資組合的穩健性並提升基金持有人的收益。在保持槓桿穩定的情況下，探索不同投資結構的可能性，擴大管理規模。另外，管理人也持續探索成本壓縮的可能性，包括資金成本、項目管理費用等。」
黃均隆先生補充：「管理人預期2024 年，花園城全新開業後能給招商局商業房托的業績帶來增長點，同時2023年內人民幣24億元的再融資將惠及2024年全年，進一步修復招商局商業房托的業績。」
關於招商局商業房託基金
招商局商業房託基金（1503.HK）為一個以單位信託基金形式組成的香港集體投資計劃，且已根據證券及期貨條例第104條獲認可。招商局商業房託基金是由知名央企招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ）發起，2019年12月於香港聯交所主板上市，是香港自2014年後，首例成功上市的房託基金，亦是首隻在香港上市的央企房託基金。招商局商業房託基金是以擁有及投資中國的優質創收商業物業為目的而成立的房地產投資信託基金，其首先專注於： (i)粵港澳大灣區（不包括兩個招商置地城市，即佛山及廣州）；及 (ii)北京及上海。招商局商業房託基金由房託管理人管理，目前持有6項優質物業，5項位於深圳蛇口，1項位於首都北京。房託管理人旨在向持分者提供穩定分派及長期可持續的分派增長。
如欲了解更多招商房託資訊，請瀏覽企業網站 http://www.cmcreit.com/。
