示意圖/ AI 生成
- 案例：
A大樓的住戶甲與攤販乙平時交情良好，而住戶甲因看到攤販乙夏天還要在外面擺攤覺得攤販乙太辛苦了，因此邀請攤販乙到A大樓的大廳擺攤。然而攤販乙占用大廳的行為卻引起住戶不滿，並要求管委會請攤販乙撤離。攤販乙主張大廳是住戶共用的，住戶甲邀請他來擺攤就表示他有使用的權利，攤販乙的主張是否合理？
依照公寓大廈管理條例第3條第4款：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」一般公寓大廈的大廳都屬於共用部分，也就是不屬於專有部分(例如：房屋內)的地方。
而對於共用部分，依照公寓大廈管理條例第3條第2款：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」可見共用部分實際上是區分所有權人按照應有部分的比例有所有權，也因此時常會產生既然有所有權是否代表可以自由使用與所有權相當面積的問題。
實際上依照公寓大廈管理條例第9條第1項：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」也就是認為可以使用共用部分的想法並非完全沒有依據，然而依照同法第23條第2項：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」可以看到第9條所說的使用收益並不是完全隨心所欲的，而是要透過規約內記載才可以實施，所以並不會因為是大樓的區分所有權人就可以任意的使用大樓共用部分。
- 參考臺灣高雄地方法院103年度雄訴字第14號判決
判決認為，將大樓共用部分以規約約定某住戶可以使用與公寓大廈管理條例第9條的規定是相符的，例如大樓有部分樓層是作為旅館經營的，因為旅館較多設備所以必須另外找地方放，因此旅館希望可以使用頂樓放置設備，作為代替願意出資翻修大樓部分區域。而大樓區分所有權人會議對於旅館的提議進行表決後得出決議通過的結論，並在會議記錄中確實描述住戶同意旅館使用頂樓放置設備，也因此判決認為旅館使用頂樓為有理由。
透過判決可以知道大樓的共用部分確實可以由區分所有權人使用收益但不是任何一個人都可以任意表示要占用共用部分的其中一塊使用，而是要確實由區分所有權人會議決議通過才可以使用。
看到這邊可能會產生一個問題，就是依照法條描述是要由規約規定才能使用，為什麼判決裡可以接受區分所有權人會議決議通過？實際上這個判決主要是因為大樓規約有規定區分所有權人會議可以對於使用共用部分決議，因此不用對於使用共用部分再記載於規約內。
不過臺灣士林地方法院101年度訴字第300號判決則對於規約有加以解釋，於判決中指出：「依據公寓大廈管理條例第3 條第12款之規定，所謂「規約」係指：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，而凡公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經過區分所有權人會議決議，亦即由大多數區分所有權人意思決定所通過應共同遵守事項，雖未明文規定於管理規約中，仍應屬公寓大廈管理條例所稱之「規約」，進而論之，系爭決議既為區分所有人會議通過之決議，即應具有規約之效力。」也又是說規約並不是專指標識為規約之文件，實際上經過區分所有權人會議決議的事項雖然沒有明文規定在規約中，但其實還是公寓大廈管理條例內所說的規約，並且與規約有同樣的效力。也因此對於共用部分使用，透過區分所有權人會議就可以決議，並非一定要記載在規約內。
回到使用大樓共用部分，除了可否使用外，也會產生若已經被使用了是否可以求償的問題。就此部分可以參考臺灣高等法院107年度上字第740號判決，於判決中說明，就大樓區分所有權人得使用收益的範圍，遭他人占用時即會受有不能使用該部分土地的損害，也因此可以依無權占有之不當得利向占用者求償。
- 案例說明
根據上述說明，攤販乙是否可以使用A大樓的大廳擺攤？
因案例中並未提及A大樓有規約或區分所有權人會議決議表示大廳可以供某人使用，所以攤販乙占用大廳擺攤並沒有理由，就算是住戶甲邀請，除非另有約定住戶甲可以自由使用大廳，否則同樣是沒有理由的。並且因為大廳是屬於大樓共用區域，原則上全體住戶皆有使用收益的權利，所以攤販乙甚至可能會被求償。因此攤販乙的主張並不合理。
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